Cosa fare per non perdere le agevolazioni della prima casa?

Agevolazione casa

Le cause che determinano il decadimento delle agevolazioni fiscali della prima casa possono essere molteplici.

È opportuno non violare i requisiti previsti dall’Agenzia delle Entrate per beneficiare delle agevolazioni della prima casa, e noi ora vediamo cosa bisogna non fare. Generalmente si verifica il mancato rispetto dei requisiti in tre casi specifici, il primo in sede di dichiarazione sul possesso dei requisiti per i benefici fiscali, oppure dopo l’atto di acquisto o ancora a seguito della vendita dell’immobile.

Questo è un argomento a cui bisogna porre molta attenzione per non rischiare di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Valore delle sanzioni in caso di decadenza

Come riportato nel sito dell’Agenzia delle Entrate, “è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.

Se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.”

Cosa fare per non perdere l’agevolazione fiscale?

Al riguardo vediamo quali sono i principali casi in cui si corre il pericolo di perdere l’agevolazione fiscale, dove anche la Corte di Cassazione ha fornito una sua valutazione.

Agevolazione fiscale casa
  • La residenza entro 18 mesi:Il contribuente deve risiedere nel Comune dove è ubicata la prima casa. Per il trasferimento si ha tempo 18 mesi a partire dalla data del rogito di acquisto. A tal proposito la Corte di Cassazione ha emesso l’ordinanza del 17 aprile 2018 n. 9433, dove appunto si chiarisce che per beneficiare delle agevolazioni fiscali il contribuente deve effettuare il cambio di residenza entro i 18 mesi.

Questo non vale per chi presta servizio per le forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare, come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.

  • Nuda proprietà:Nel caso si comprasse una nuda proprietà prima dei cinque anni dall’acquisto della precedente prima casa decadono le agevolazioni fiscali. Lo stesso vale se si ha già beneficiato in passato delle agevolazioni e si procede con l’acquisto della nuda proprietà con benefici prima casa.
  • Divorzio:In caso di separazione tra coniugi, per non perdere la possibilità di beneficiare dell’agevolazione, l’alienazione deve essere prevista nell’accordo di separazione consensuale in base al decreto di omologazione. La sentenza della Commissione tributaria provinciale di Ravenna n. 115/2018 ha appunto dichiarato che non si perde il beneficio in caso di separazione tra i coniugi se il trasferimento dell’immobile, acquistato durante il matrimonio, si compie prima che siano trascorsi i cinque anni dal rogito e senza aver comprato un nuovo bene nell’anno. Il beneficio decade anche nel caso la separazione avvenisse sempre prima dei cinque anni e non si  verifica il riacquisto entro l’anno.
  • Vendita infraquinquennale:Nel caso si volesse vendere o donare anche a parenti prima dei cinque anni dalla data di stesura dell’atto notarile, decadono le agevolazioni a meno che non avviene il riacquisto entro l’anno.Inoltre dal comunicato stampa dell’Agenzia delle Entrate si evince che “Chi vende entro 5 anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” e non intende riacquistarne un altro, può chiedere all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei 12 mesi, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi legali.


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